Zonas residenciales tranquilas o zonas turísticas: dónde comprar una vivienda de lujo
Francisco Pérez
Introducción
La ubicación continúa siendo uno de los factores más determinantes en el valor de una vivienda de lujo. Sin embargo, hablar de buena ubicación no significa necesariamente hablar del lugar con mayor actividad, más servicios o mayor reconocimiento turístico.
Para algunos compradores, el verdadero lujo consiste en poder caminar hasta restaurantes, comercios, un puerto deportivo o zonas de ocio. Para otros, significa precisamente lo contrario: regresar a casa y encontrar silencio, privacidad, baja densidad y distancia respecto a la actividad turística.
Ambas preferencias son perfectamente compatibles con el mercado residencial de lujo.
Una zona turística consolidada puede concentrar demanda internacional, servicios premium, restauración, ocio y una elevada capacidad de alquiler. Una zona residencial tranquila puede ofrecer privacidad, estabilidad, grandes parcelas y una experiencia cotidiana difícil de encontrar en los principales núcleos turísticos.
Por ello, plantear la decisión simplemente como una elección entre una ubicación buena y otra peor sería un error.
Estamos hablando de dos formas diferentes de entender el valor de una ubicación.
Además, existen importantes matices.
Una zona turística no tiene por qué ser una zona masificada.
Una zona residencial no tiene por qué estar aislada.
Y algunas de las ubicaciones más interesantes del mercado de lujo son precisamente aquellas capaces de combinar ambas dimensiones: proximidad a servicios y actividad cuando se desean, pero suficiente distancia para conservar privacidad y tranquilidad.
Antes de elegir dónde comprar, por tanto, debemos comprender cómo utilizaremos la vivienda, qué experiencia buscamos y qué comportamiento esperamos del activo a largo plazo.
Porque en vivienda de lujo la ubicación ideal no es universal.
Depende de quién compra, para qué compra y durante cuánto tiempo piensa conservar la propiedad.
Dos formas diferentes de entender una ubicación
Imaginemos dos viviendas de características y precios relativamente comparables.
La primera se encuentra próxima a restaurantes, comercios, hoteles, playa, puerto deportivo y zonas de ocio. Durante los meses de mayor actividad existe un importante movimiento de residentes y visitantes.
La segunda está situada en un entorno predominantemente residencial, con menor tránsito, baja densidad y mayor separación entre viviendas. Para acceder a determinados servicios es necesario desplazarse algunos minutos en automóvil.
¿Cuál tiene mejor ubicación?
Con esta información no podemos responder.
Para un comprador que busca una segunda residencia y quiere disfrutar intensamente de la vida social durante determinadas semanas al año, la primera puede resultar extraordinaria.
Para una familia que pretende residir prácticamente todo el año y prioriza tranquilidad, privacidad y espacio, la segunda puede ser mucho más adecuada.
Por eso la calidad de una ubicación no debería analizarse únicamente mediante su notoriedad.
Debe analizarse también mediante su compatibilidad con el uso previsto de la vivienda.
La primera pregunta debería ser: ¿cómo voy a utilizar la propiedad?
Antes de decidir entre una zona turística y una predominantemente residencial, conviene definir el uso.
No es lo mismo adquirir una residencia habitual que una vivienda utilizada seis semanas al año.
Tampoco es igual comprar exclusivamente para disfrute personal que combinarlo con alquiler.
Un comprador puede valorar especialmente:
restaurantes;
vida social;
proximidad al mar;
comercios;
puerto deportivo;
actividades;
y facilidad para desplazarse caminando.
Otro puede priorizar:
silencio;
jardín;
privacidad;
baja densidad;
colegios;
servicios durante todo el año;
y facilidad para desarrollar una vida cotidiana estable.
Ambos pueden estar buscando viviendas del mismo rango de precio.
Pero probablemente no deberían comprar en el mismo tipo de ubicación.
La pregunta, por tanto, no es qué zona tiene más atributos.
Es qué atributos utilizaremos realmente.
El silencio también puede ser un activo inmobiliario
En una ficha comercial podemos encontrar superficie construida, parcela, número de dormitorios, baños, orientación o distancia al mar.
El silencio difícilmente aparece cuantificado.
Sin embargo, en determinadas propiedades puede representar una parte importante de la experiencia residencial.
Una vivienda puede tener arquitectura extraordinaria y magníficas vistas, pero encontrarse expuesta a tráfico, restaurantes, locales de ocio, hoteles o un elevado movimiento de personas durante determinadas épocas del año.
Otra puede estar situada a pocos minutos y ofrecer una experiencia completamente diferente.
Esta diferencia adquiere todavía mayor importancia en el segmento de lujo.
Cuando un comprador dispone de capacidad para elegir entre múltiples mercados y propiedades, la privacidad acústica puede convertirse en un atributo tan importante como determinados elementos arquitectónicos.
El silencio, además, es difícil de fabricar.
Podemos mejorar el aislamiento de una vivienda.
Podemos modificar cerramientos.
Podemos introducir soluciones paisajísticas.
Pero no podemos controlar fácilmente la actividad que existe fuera de nuestra parcela.
Por eso, la tranquilidad estructural de una ubicación también puede tener valor patrimonial.
Proximidad sin exposición
Existe un punto intermedio especialmente interesante.
No siempre necesitamos elegir entre estar completamente integrados en una zona turística o alejarnos considerablemente de ella.
En muchos mercados de lujo, algunas de las ubicaciones más atractivas son aquellas que permiten acceder rápidamente a restaurantes, playas, puertos deportivos, hoteles, comercios y ocio, pero mantienen suficiente distancia para no soportar permanentemente su actividad.
Podríamos denominar este equilibrio proximidad sin exposición.
Una villa situada a cinco o diez minutos de una zona de intensa actividad puede ofrecer ventajas que una propiedad situada exactamente en el centro no tiene.
Podemos disfrutar de los servicios cuando queremos.
Y alejarnos de ellos cuando buscamos tranquilidad.
Esta combinación puede resultar especialmente valiosa cuando además coincide con baja densidad, buenas comunicaciones y una oferta residencial limitada.
En determinadas operaciones, por tanto, la distancia correcta puede resultar más valiosa que la proximidad absoluta.
Una zona turística debe visitarse en diferentes momentos del año
Uno de los aspectos más importantes al analizar destinos turísticos es la estacionalidad.
La experiencia de una ubicación puede cambiar radicalmente entre febrero y agosto.
Una calle tranquila durante el invierno puede soportar mucho más tráfico en verano.
Un restaurante que abre únicamente determinadas temporadas puede modificar la actividad nocturna.
Los aparcamientos pueden pasar de disponer de plazas suficientes a encontrarse completamente ocupados.
También pueden cambiar los tiempos de desplazamiento, el ruido, la densidad de población y la utilización de playas y servicios.
Por ello, cuando estamos considerando una inversión importante, resulta conveniente conocer la ubicación durante distintos periodos y, especialmente, durante su momento de máxima ocupación.
Una visita fuera de temporada puede ofrecer una imagen incompleta.
Esto resulta especialmente relevante cuando la vivienda va a utilizarse precisamente durante los meses de mayor actividad turística.
No deberíamos valorar únicamente cómo se vive allí cuando todo está tranquilo.
Debemos analizar cómo será la experiencia cuando nosotros realmente queramos utilizar la propiedad.
Turismo no significa necesariamente masificación
También debemos evitar otra simplificación.
Una zona turística puede ser extraordinariamente exclusiva.
El turismo de alto poder adquisitivo puede contribuir a desarrollar un ecosistema de servicios que difícilmente existiría únicamente con la población residente.
Hoteles de cinco estrellas, restauración de alto nivel, comercios premium, puertos deportivos, campos de golf, servicios especializados y conexiones internacionales pueden reforzar enormemente el atractivo de una ubicación.
Todo depende del modelo turístico.
No es lo mismo una zona caracterizada por un enorme volumen de visitantes y elevada densidad que un destino capaz de combinar turismo internacional con oferta limitada y servicios de alto nivel.
Por ello, para comprender el impacto del turismo sobre el mercado residencial deberíamos analizar conjuntamente:
tipo de turismo, capacidad adquisitiva, densidad, calidad urbana, estacionalidad y oferta inmobiliaria.
El número de visitantes, por sí solo, explica muy poco.
Las ventajas inmobiliarias de una zona turística consolidada
Las zonas turísticas premium pueden presentar una característica especialmente interesante: concentración de demanda internacional.
Durante años, determinados destinos construyen reconocimiento.
Los compradores conocen la ubicación incluso antes de iniciar su búsqueda.
Existe una infraestructura turística capaz de recibirlos.
Hay conexiones aéreas, servicios, restauración, ocio y profesionales especializados.
Todo ello reduce parte de la incertidumbre para un comprador internacional.
Además, una ubicación reconocida puede disponer de un mercado de alquiler considerable.
Para propietarios que utilizan la vivienda únicamente determinados meses, esta posibilidad puede formar parte de la estrategia de adquisición.
Pero la demanda no debe analizarse aisladamente.
También debemos estudiar la oferta.
Una zona puede recibir miles de compradores potenciales y, al mismo tiempo, disponer de una enorme cantidad de viviendas competidoras.
Por eso:
mucha demanda no significa automáticamente escasez.
La tranquilidad también necesita conectividad
Podríamos caer en el error contrario y asumir que cuanto más aislada se encuentre una propiedad, mayor será su calidad residencial.
No necesariamente.
Una vivienda puede ofrecer una privacidad extraordinaria y, al mismo tiempo, resultar excesivamente dependiente del automóvil.
Puede encontrarse lejos de colegios, restaurantes, comercios o servicios sanitarios.
También puede perder actividad durante determinados meses.
Por eso debemos distinguir claramente entre:
tranquilidad y aislamiento.
Una zona residencial premium suele conseguir un equilibrio.
Permite disfrutar de privacidad y baja densidad, pero conserva una conexión razonable con aquellos servicios que el residente necesita.
Para quien utiliza una vivienda todo el año, esta cuestión puede ser incluso más importante que para un comprador vacacional.
Una distancia de veinte minutos puede parecer insignificante durante una semana de vacaciones.
Puede percibirse de manera muy diferente cuando debemos recorrerla varias veces al día durante todo el año.
Residencia habitual y segunda vivienda generan necesidades diferentes
El tiempo de uso modifica nuestra percepción de una ubicación.
Una segunda residencia puede utilizarse principalmente para desconectar, recibir amigos, disfrutar de restaurantes y actividades o pasar determinadas temporadas.
Una residencia habitual debe funcionar también un martes de noviembre.
Necesitamos servicios.
Conectividad.
Comodidad.
Colegios en determinados casos.
Accesos.
Supermercados.
Asistencia sanitaria.
Y una estructura urbana capaz de mantener actividad durante todo el año.
Por ello, algunas zonas turísticas extraordinarias durante el verano pueden resultar menos adecuadas para quien busca residencia permanente.
Y algunas zonas residenciales extremadamente tranquilas durante todo el año pueden resultar poco atractivas para quien quiere utilizar la propiedad principalmente como lugar de vacaciones.
Una vez más, la calidad depende del uso.
El alquiler puede cambiar la ecuación
Cuando existe intención de alquilar la propiedad durante parte del año, las zonas turísticas pueden presentar ventajas importantes.
La demanda vacacional puede permitir alcanzar tarifas elevadas durante periodos concretos.
Pero analizar únicamente el precio máximo por noche sería insuficiente.
Imaginemos dos villas adquiridas por 4 millones de euros.
La Villa A, situada en una zona turística consolidada, puede generar hipotéticamente 240.000 euros anuales de ingresos brutos.
Supongamos unos costes operativos, de gestión, mantenimiento y comercialización de aproximadamente 80.000 euros.
El resultado antes de financiación, fiscalidad y otras posibles partidas sería de unos 160.000 euros.
La Villa B, situada en un entorno residencial, podría generar 160.000 euros brutos, con unos costes aproximados de 50.000 euros.
Resultado equivalente bajo estas hipótesis:
110.000 euros.
A primera vista, la Villa A ofrece un resultado superior.
Pero todavía debemos responder otras preguntas.
¿Qué estabilidad tiene esa ocupación?
¿Cuántas semanas concentran la mayor parte de los ingresos?
¿Qué competencia existe?
¿Qué desgaste soportará la vivienda?
¿Qué normativa resulta aplicable?
¿Qué evolución esperamos de cada ubicación?
¿Qué liquidez tendrá cada propiedad cuando decidamos vender?
El ejemplo demuestra que una cifra aislada de ingresos no debería decidir por sí sola qué activo resulta más interesante.
Además, cualquier explotación de alquiler deberá analizarse conforme a la normativa, fiscalidad y requisitos aplicables en cada ubicación y situación concreta.
Precio por noche no equivale a rentabilidad anual
En el mercado vacacional es fácil sentirse atraído por determinadas tarifas durante temporada alta.
Una villa capaz de alquilarse por cantidades muy elevadas durante julio y agosto puede parecer extraordinariamente rentable.
Pero el análisis debe realizarse sobre el conjunto del año.
Una tarifa excepcional durante seis semanas no nos dice:
cuál será la ocupación anual;
qué precio podrá mantenerse fuera de temporada;
cuánto costará comercializarla;
qué comisiones existirán;
qué mantenimiento necesitará;
ni cuánto capital habrá que reinvertir periódicamente.
La rentabilidad debe analizarse de forma neta y anualizada.
Esto es especialmente importante en viviendas de lujo, donde el mantenimiento de jardines, piscinas, instalaciones técnicas y mobiliario puede representar cantidades relevantes.
La rotación también produce desgaste
Una vivienda utilizada exclusivamente por una familia y otra sometida a una elevada rotación de huéspedes no tendrán necesariamente los mismos costes a largo plazo.
El alquiler intensivo puede exigir:
mayor supervisión;
limpieza;
mantenimiento;
reposición de mobiliario;
reparaciones;
actualizaciones frecuentes;
y gestión profesional.
Todo ello debe incorporarse al análisis económico.
Esto no significa que el alquiler vacacional no pueda ser atractivo.
Significa simplemente que los ingresos deben compararse con el coste necesario para producirlos.
En inversión inmobiliaria, la cifra bruta suele contar solo una parte de la historia.
¿Qué ocurre con la reventa?
Desde una perspectiva patrimonial, deberíamos pensar también en el siguiente comprador.
Una zona turística consolidada puede disponer de una enorme ventaja: reconocimiento internacional.
Cuando llegue el momento de vender, existe un mercado que ya conoce la ubicación.
Esto puede facilitar la captación de demanda.
Pero también debemos analizar cuántas propiedades competirán con la nuestra.
Una zona residencial tranquila puede tener un mercado comprador más reducido y, al mismo tiempo, una oferta extraordinariamente limitada.
Aquí aparece nuevamente el concepto de sustituibilidad.
Imaginemos que existen cien compradores potenciales para veinte viviendas comparables en una zona turística.
En otra ubicación existen únicamente treinta compradores, pero solo tres propiedades capaces de responder a sus necesidades.
No podemos determinar la liquidez observando exclusivamente el número de compradores.
Debemos relacionar demanda con oferta.
La exclusividad puede encontrarse en ambos modelos
Después de nuestro análisis sobre exclusividad real y percibida, resulta importante aplicar el mismo criterio.
Una zona turística puede ser verdaderamente exclusiva si combina:
elevada demanda;
oferta limitada;
calidad urbana;
servicios premium;
y dificultad para generar nuevo producto comparable.
Una zona residencial puede ser igualmente exclusiva si ofrece:
grandes parcelas;
baja densidad;
privacidad;
silencio;
entorno consolidado;
y escasa capacidad de nueva construcción.
No existe una única fórmula.
La verdadera exclusividad procede de aquello que resulta difícil de sustituir.
Y esto puede encontrarse tanto en una primera línea próxima a servicios como en una urbanización residencial situada varios kilómetros hacia el interior.
Las ubicaciones también evolucionan
Comprar una vivienda significa adquirir no solamente una propiedad, sino también una exposición a la evolución de su entorno.
Una zona tranquila puede aumentar progresivamente su actividad turística.
Una zona turística puede evolucionar hacia un posicionamiento de mayor calidad.
Otra puede experimentar un crecimiento excesivo de oferta.
Nuevas infraestructuras pueden mejorar la accesibilidad.
Nuevos desarrollos pueden modificar la densidad.
Cambios urbanísticos pueden transformar determinadas áreas.
Por ello, antes de comprar deberíamos analizar no solamente:
¿Cómo es esta zona hoy?
También:
¿Hacia dónde parece evolucionar?
Este análisis no permite predecir exactamente el futuro, pero ayuda a comprender determinados riesgos y oportunidades.
El equilibrio más difícil de reproducir
En determinados mercados de lujo, las ubicaciones más interesantes no se encuentran necesariamente en ninguno de los extremos.
No están completamente aisladas.
Tampoco se encuentran expuestas permanentemente a la actividad turística.
Consiguen algo más difícil:
acceso rápido a servicios, restauración, ocio y comunicaciones mientras conservan privacidad, tranquilidad y baja densidad residencial.
Esta combinación puede resultar especialmente valiosa porque satisface simultáneamente necesidades que aparentemente compiten entre sí.
El comprador puede participar de la actividad cuando quiere.
Pero no está obligado a convivir con ella permanentemente.
Cuando además existe escasez de propiedades capaces de ofrecer este equilibrio, aparece un atributo inmobiliario difícil de reproducir.
Y precisamente ahí puede encontrarse una parte importante del valor.
Dos compradores, dos decisiones diferentes
Imaginemos dos compradores con un presupuesto de 5 millones de euros.
El primero busca una segunda residencia.
Pretende utilizarla principalmente durante seis u ocho semanas al año.
Valora restaurantes, puerto deportivo, playa, vida social y facilidad para recibir invitados.
Además, contempla alquilarla durante determinados periodos.
Para este comprador, una zona turística premium puede resultar especialmente adecuada.
El segundo comprador quiere trasladarse con su familia y utilizar la vivienda durante prácticamente todo el año.
Trabaja parcialmente desde casa.
Busca privacidad, silencio, jardín, servicios estables, buenas comunicaciones y acceso razonable a colegios.
Su prioridad no es estar en el centro de la actividad.
Probablemente valorará más un entorno predominantemente residencial.
Ambos tienen exactamente el mismo presupuesto.
Ambos buscan vivienda de lujo.
Ambos pueden realizar una excelente compra.
Pero recomendarles exactamente la misma ubicación ignoraría la cuestión más importante:
cómo quieren vivir.
No existe una ubicación perfecta para todos
Una de las principales dificultades del mercado inmobiliario consiste en convertir preferencias personales en criterios objetivos.
Una persona puede considerar extraordinario poder caminar hasta un restaurante.
Otra puede preferir recorrer diez minutos en automóvil a cambio de no escuchar ninguna actividad desde su jardín.
Ninguna está equivocada.
Por ello, el asesoramiento inmobiliario debería ayudar a identificar qué atributos son realmente prioritarios para cada comprador y después analizar qué ubicaciones los ofrecen con mayor calidad.
La decisión no debería comenzar preguntando:
¿Cuál es la zona más prestigiosa?
Debería comenzar con:
¿Qué necesito que esta ubicación me permita hacer y qué quiero evitar?
A partir de ahí podremos analizar precio, oferta, demanda, escasez, evolución futura y capacidad de reventa.
Conclusión
Elegir entre una zona residencial tranquila y una zona turística no consiste en decidir cuál de las dos representa un nivel superior de lujo.
Ambas pueden albergar propiedades excepcionales.
La diferencia está en la experiencia residencial que ofrecen y en la estructura inmobiliaria que existe detrás.
Una zona turística premium puede proporcionar servicios, reconocimiento internacional, vida social, conectividad y una importante demanda de alquiler.
Una zona residencial tranquila puede ofrecer privacidad, silencio, baja densidad y una estabilidad especialmente atractiva para quien pretende utilizar la vivienda durante largos periodos.
Pero ninguna etiqueta es suficiente.
Una zona turística debe analizarse también durante su periodo de máxima ocupación.
Una zona residencial debe comprobarse desde la perspectiva de conectividad y servicios.
La demanda turística debe relacionarse con la cantidad de oferta disponible.
La tranquilidad debe distinguirse del aislamiento.
Y la rentabilidad potencial de un alquiler debe calcularse después de considerar los costes necesarios para generarla.
También debemos mirar hacia el futuro.
La ubicación que compramos hoy puede evolucionar.
Nuevos desarrollos, infraestructuras, cambios de densidad o transformaciones en el perfil turístico pueden modificar la experiencia residencial y la posición patrimonial de nuestra propiedad.
Por ello, la decisión debería comenzar por el uso.
¿Vamos a vivir allí todo el año?
¿Será una segunda residencia?
¿Queremos alquilarla?
¿Buscamos actividad?
¿Privacidad?
¿Ambas cosas?
En determinados mercados, precisamente esta última combinación puede resultar especialmente valiosa.
Porque algunas de las mejores ubicaciones no obligan a elegir entre servicios y tranquilidad.
Permiten disfrutar de ambos.
La verdadera decisión no consiste en elegir entre turismo y tranquilidad. Consiste en determinar qué combinación de actividad, privacidad, servicios, demanda y escasez encaja con nuestra forma de vivir y protege mejor el valor que estamos adquiriendo.
Y quizá ahí se encuentre una de las mejores definiciones de ubicación en el mercado residencial de lujo:
no siempre consiste en estar lejos de todo ni en encontrarse en el centro de todo. En muchas ocasiones, el verdadero lujo consiste en poder acceder a todo sin tener que convivir permanentemente con ello.
