La vivienda siempre ha reflejado la forma en que vivimos. Los cambios sociales, tecnológicos y económicos terminan influyendo en la arquitectura, en la distribución de los espacios y en aquello que los compradores consideran valioso.
La pandemia de 2020 produjo uno de esos momentos de transformación.
Durante meses, millones de personas pasaron mucho más tiempo dentro de sus viviendas. Actividades que tradicionalmente se desarrollaban fuera del hogar —trabajo, ejercicio, reuniones o entretenimiento— tuvieron que integrarse dentro del espacio residencial.
En el mercado inmobiliario de lujo, donde el comprador dispone de mayor capacidad para elegir y personalizar su vivienda, algunos cambios fueron especialmente visibles.
Aumentó el interés por espacios exteriores, viviendas unifamiliares, despachos, privacidad, zonas de bienestar y distribuciones más flexibles. También adquirieron mayor protagonismo la eficiencia energética, la tecnología y la posibilidad de utilizar una segunda residencia durante periodos más largos.
Sin embargo, han transcurrido ya más de seis años desde 2020.
Esta distancia temporal permite analizar el fenómeno con mayor perspectiva.
No todas las preferencias que aparecieron durante aquellos primeros años se han mantenido con la misma intensidad. Algunas respondieron a circunstancias excepcionales. Otras aceleraron tendencias que ya existían. Y determinadas transformaciones parecen haberse incorporado de forma mucho más estructural al concepto contemporáneo de vivienda de lujo.
Por eso, la cuestión interesante hoy no es simplemente saber cómo cambió el mercado durante la pandemia.
La pregunta es otra:
¿Qué cambios permanecen y cómo están influyendo en las decisiones del comprador actual?
Uno de los principales cambios no tiene que ver necesariamente con el tamaño de las viviendas, sino con su intensidad de uso.
Tradicionalmente, una parte importante del mercado residencial de lujo había concedido enorme protagonismo a determinados elementos representativos: grandes salones, comedores, materiales exclusivos, arquitectura, ubicación o espacios concebidos para recibir invitados.
Todos ellos continúan teniendo importancia.
Pero el comprador actual analiza cada vez más cómo funciona realmente la vivienda durante su vida cotidiana.
La casa puede convertirse simultáneamente en residencia, lugar de trabajo, espacio de descanso, gimnasio, zona de entretenimiento y punto de reunión familiar.
Esto ha cambiado la forma de valorar los metros cuadrados.
Una vivienda puede tener una superficie extraordinaria y, sin embargo, disponer de muchos espacios poco utilizados.
Otra puede tener menos metros pero ofrecer una distribución considerablemente más eficiente.
Por eso, en el mercado actual, el lujo no consiste únicamente en disponer de más espacio, sino en conseguir que ese espacio funcione mejor.
Terrazas, jardines, patios y piscinas eran elementos muy valorados mucho antes de 2020.
La pandemia no creó esta preferencia.
Lo que hizo fue aumentar su importancia relativa.
Cuando una persona permanece más tiempo dentro de su vivienda, disponer de un espacio exterior privado modifica significativamente la experiencia residencial.
Esto se percibe especialmente en apartamentos urbanos.
Una gran terraza puede transformar completamente una vivienda.
Pero también resulta evidente en villas y viviendas unifamiliares.
La relación entre salón, porches, jardín y piscina se ha convertido en una parte esencial de muchas propuestas arquitectónicas contemporáneas.
Ya no se trata simplemente de disponer de un jardín alrededor de la vivienda.
Se busca una verdadera continuidad entre interior y exterior.
Grandes superficies acristaladas, terrazas cubiertas, zonas de comedor exterior y espacios protegidos del sol permiten utilizar diferentes partes de la propiedad durante más meses del año.
Desde una perspectiva inmobiliaria, esta evolución también plantea una cuestión importante.
No todos los metros tienen el mismo valor.
Una vivienda correctamente diseñada puede conseguir que los espacios exteriores formen parte efectiva de la experiencia cotidiana y no sean simplemente superficie adicional.
Probablemente uno de los cambios más visibles ha sido la transformación del espacio destinado al trabajo.
Antes de 2020, muchas viviendas disponían de un pequeño despacho o utilizaban una habitación secundaria para esta función.
El crecimiento del teletrabajo y posteriormente de los modelos híbridos modificó esta necesidad para determinados perfiles profesionales.
Trabajar regularmente desde casa exige algo más que una mesa y un ordenador.
Importan la privacidad, la iluminación natural, la acústica, la conectividad y la separación respecto a las zonas de actividad familiar.
En viviendas de mayor superficie puede incluso existir la necesidad de disponer de dos espacios profesionales independientes.
Esto resulta especialmente relevante cuando ambos miembros de una pareja trabajan parcialmente desde casa o necesitan realizar reuniones y videoconferencias.
El despacho ha pasado así de ser, en muchos casos, una habitación complementaria a convertirse en un espacio que puede influir en la decisión de compra.
Durante los primeros años posteriores a 2020 se habló mucho del aumento de la demanda de viviendas más grandes.
Existe cierta lógica.
Si pasamos más tiempo en casa, disponer de espacio adicional puede mejorar la calidad de vida.
Pero reducir el cambio a una búsqueda de más metros sería demasiado simple.
Un comprador puede preferir una vivienda de 350 m² extraordinariamente bien distribuida frente a otra de 500 m² con largos pasillos, habitaciones infrautilizadas y espacios poco conectados entre sí.
La distribución adquiere entonces una importancia fundamental.
¿Existe separación suficiente entre zonas sociales y privadas?
¿Puede una habitación cambiar de función?
¿Tiene sentido la relación entre cocina, comedor y salón?
¿Los espacios exteriores están realmente conectados con la vivienda?
¿Existen zonas que permanecerán prácticamente sin utilizar?
Estas preguntas ayudan a distinguir superficie de funcionalidad.
Los metros cuadrados continúan siendo importantes, pero la calidad de esos metros puede resultar todavía más determinante.
La privacidad siempre ha formado parte del mercado residencial de lujo.
Sin embargo, pasar más tiempo dentro de la vivienda hizo que muchos compradores fueran más conscientes de aquello que ocurre alrededor.
La privacidad puede tener diferentes dimensiones.
Existe privacidad visual.
Privacidad acústica.
Separación respecto a vecinos.
Control de accesos.
Distancia respecto al tráfico y a determinadas actividades.
También influye la densidad urbanística.
Una villa puede tener una parcela considerable y, sin embargo, encontrarse muy expuesta a propiedades vecinas.
Otra puede disponer de menos superficie pero beneficiarse de topografía, vegetación y orientación que generan una privacidad considerablemente superior.
Este tipo de atributos son difíciles de modificar después de comprar.
Podemos reformar una cocina.
Podemos cambiar materiales.
Podemos incluso redistribuir buena parte de una vivienda.
Pero resulta mucho más difícil modificar la relación estructural de nuestra parcela con su entorno.
Las viviendas unifamiliares con parcela experimentaron un importante aumento de interés entre determinados compradores.
Jardín privado, piscina, mayor superficie, privacidad y posibilidad de crear diferentes ambientes dentro de la propiedad resultaron especialmente atractivos.
Sin embargo, esto no significa que el apartamento de lujo haya perdido relevancia.
Para muchos compradores continúa ofreciendo ventajas importantes.
Ubicación central.
Seguridad.
Servicios.
Menor mantenimiento.
Zonas comunes.
Vistas.
Facilidad para cerrar la vivienda durante largos periodos.
Un gran apartamento con una terraza excepcional puede responder perfectamente a las nuevas necesidades del comprador.
Por eso la transformación del mercado no debería interpretarse simplemente como una competición entre apartamento y villa.
La verdadera cuestión es cómo responde cada tipología a la forma de vida actual.
Otro cambio relevante ha sido la creciente importancia de los espacios relacionados con bienestar y salud.
Gimnasios privados, spas, saunas, piscinas interiores, zonas de yoga o espacios de descanso aparecen con mayor frecuencia en proyectos residenciales premium.
Pero también aquí debemos evitar una interpretación superficial.
Una vivienda no es necesariamente mejor porque acumule más equipamientos.
Un gimnasio pequeño pero correctamente diseñado puede resultar mucho más útil que una enorme sala que apenas se utiliza.
La calidad del aire, la iluminación natural, el confort térmico, la acústica y la relación con la vegetación pueden influir tanto en el bienestar como disponer de un spa espectacular.
Esto introduce una evolución interesante del concepto de lujo.
El comprador no busca únicamente aquello que puede enseñar.
Busca también aquello que mejora realmente su experiencia diaria.
Durante años, la domótica se presentó como uno de los grandes elementos tecnológicos de las viviendas premium.
Controlar iluminación, climatización o persianas desde una pantalla resultaba innovador.
Hoy, determinadas soluciones tecnológicas empiezan a percibirse más como infraestructura que como espectáculo.
Seguridad.
Control de accesos.
Climatización.
Iluminación.
Persianas.
Gestión energética.
Conectividad.
Sistemas audiovisuales.
El comprador espera que funcionen.
Pero existe además un cambio importante.
La tecnología más sofisticada no es necesariamente aquella que ofrece más posibilidades, sino la que consigue integrarlas de forma sencilla.
Una vivienda donde necesitamos múltiples aplicaciones, controles y configuraciones puede terminar resultando menos cómoda.
El verdadero lujo tecnológico tiende hacia una idea mucho más discreta:
que todo funcione correctamente sin que tengamos que pensar constantemente en cómo hacerlo funcionar.
La sostenibilidad y la eficiencia energética han ganado protagonismo durante los últimos años.
En vivienda de lujo, reducir el consumo puede tener una importancia económica relativa diferente a la de otros segmentos.
Pero sería un error interpretar la eficiencia exclusivamente desde el ahorro.
Un edificio eficiente puede proporcionar también:
mayor estabilidad térmica;
mejor aislamiento;
menor dependencia energética;
mejor comportamiento de la envolvente;
y mayor confort.
Una vivienda con grandes superficies acristaladas puede resultar espectacular, pero necesita un diseño técnico capaz de controlar radiación solar, temperatura y consumo.
Del mismo modo, orientación, ventilación, aislamiento y sistemas de climatización forman parte de la calidad constructiva.
Por ello, eficiencia, confort y arquitectura están cada vez más relacionados.
Otro de los cambios más interesantes se produjo en la utilización de las segundas residencias.
Tradicionalmente, una vivienda vacacional podía utilizarse durante unas semanas concretas al año.
El aumento del trabajo flexible ha permitido que determinados propietarios permanezcan en ellas durante periodos considerablemente más largos.
Una estancia de dos semanas puede convertirse en dos meses.
Esto modifica las exigencias.
Una vivienda utilizada exclusivamente durante vacaciones puede funcionar con determinados compromisos.
Pero cuando debemos trabajar, recibir a la familia y desarrollar una rutina durante varias semanas, empezamos a valorar otros aspectos.
Conectividad.
Despacho.
Almacenamiento.
Servicios.
Comodidad cotidiana.
Distribución.
Climatización.
Una segunda residencia puede convertirse temporalmente en residencia principal.
Y esta flexibilidad ha aumentado las expectativas del comprador.
El trabajo flexible también ha modificado la relación entre vivienda y lugar de trabajo.
Si una persona no necesita desplazarse diariamente a una oficina, puede considerar ubicaciones que anteriormente descartaba.
Esto ha ampliado el radio de búsqueda de determinados compradores.
Una zona residencial situada algo más lejos de un centro urbano puede ganar atractivo si ofrece mayor privacidad, espacio y calidad ambiental.
Sin embargo, sería incorrecto concluir que la ubicación ha dejado de ser importante.
Ha ocurrido algo diferente.
El teletrabajo no elimina la importancia de la ubicación; la redefine.
Seguimos necesitando buenas comunicaciones.
Aeropuertos.
Carreteras.
Restauración.
Servicios sanitarios.
Colegios en determinados casos.
Oferta comercial.
Y, naturalmente, excelente conectividad digital.
Una vivienda completamente aislada continúa estando aislada aunque disponga de una magnífica conexión a internet.
En el segmento de lujo, la movilidad internacional añade otra dimensión.
Empresarios, directivos, inversores y profesionales pueden distribuir su tiempo entre varias ciudades o países.
Esto hace que las categorías tradicionales de primera y segunda residencia resulten, en determinados casos, menos rígidas.
Una persona puede pasar varios meses en Madrid, otros en la costa española y determinados periodos en otra capital internacional.
Sus viviendas forman parte de una estructura residencial más flexible.
En este contexto, la conectividad adquiere enorme importancia.
No únicamente conectividad digital.
También proximidad razonable a aeropuertos y facilidad para desplazarse entre diferentes mercados.
Para este perfil, una vivienda debe ser capaz de funcionar correctamente desde el primer día de llegada y mantenerse fácilmente durante los periodos de ausencia.
Seguridad, mantenimiento y gestión adquieren entonces especial importancia.
Con la perspectiva actual podemos introducir un matiz fundamental.
Durante los primeros momentos posteriores a la pandemia se produjeron comportamientos extraordinarios.
Algunos compradores buscaron viviendas mucho más grandes.
Otros priorizaron ubicaciones considerablemente alejadas de los núcleos urbanos.
El aislamiento llegó a percibirse temporalmente como una ventaja.
Pero con la recuperación de viajes, restauración, actividad social y trabajo presencial, algunas de estas preferencias se moderaron.
La ciudad no desapareció.
Los apartamentos premium tampoco.
La proximidad a servicios volvió a demostrar su importancia.
Esto permite distinguir mejor entre reacciones coyunturales y transformaciones estructurales.
Seis años después, determinadas tendencias parecen tener una base mucho más sólida.
Entre ellas destacan los espacios exteriores de calidad, la flexibilidad interior, la privacidad, los espacios profesionales, el confort, la eficiencia y la conectividad.
No necesariamente porque la pandemia continúe condicionando directamente al comprador.
Sino porque muchos compradores descubrieron formas diferentes de utilizar su vivienda y decidieron conservarlas.
Esta distinción resulta especialmente importante para el promotor inmobiliario.
Una promoción residencial necesita años desde su concepción hasta su comercialización y entrega.
Y una vivienda debería conservar atractivo durante décadas.
Por ello, diseñar exclusivamente alrededor de una tendencia coyuntural puede resultar arriesgado.
Supongamos que intentamos responder a cada nueva demanda creando una habitación específica.
Despacho.
Gimnasio.
Sala multimedia.
Sala de juegos.
Biblioteca.
Espacio para yoga.
Podríamos terminar creando una vivienda enorme y excesivamente rígida.
Existe otra posibilidad.
Diseñar espacios suficientemente buenos y flexibles para asumir diferentes funciones a lo largo del tiempo.
Una estancia puede ser hoy despacho.
Dentro de cinco años puede convertirse en dormitorio.
Posteriormente puede funcionar como biblioteca o sala multimedia.
Esta adaptabilidad tiene un enorme valor.
Porque las necesidades familiares cambian.
Y también lo hacen las preferencias del mercado.
La flexibilidad puede resultar más valiosa que una especialización excesiva.
Todo esto no significa que la dimensión estética o representativa haya desaparecido.
Una vivienda de lujo continúa necesitando emocionar.
Arquitectura, materiales, iluminación, proporciones, paisaje y diseño interior forman parte esencial del producto.
Pero existe una diferencia entre una vivienda espectacular durante una visita y otra extraordinaria durante diez años de uso.
La primera impresión puede estar dominada por un salón de doble altura, una escalera escultórica o una piscina espectacular.
Después de vivir en la propiedad aparecen otras preguntas.
¿Es cómoda?
¿Tiene suficiente almacenamiento?
¿La climatización funciona correctamente?
¿Existe privacidad?
¿La cocina responde al uso real?
¿Los dormitorios están bien distribuidos?
¿Podemos trabajar sin interrupciones?
¿Los exteriores pueden utilizarse durante diferentes épocas del año?
El lujo contemporáneo necesita responder a ambas dimensiones.
Debe emocionar y debe funcionar.
Imaginemos dos propiedades con un precio de 5 millones de euros.
Dispone de aproximadamente 550 m² construidos.
Arquitectura espectacular.
Grandes espacios representativos.
Numerosos ambientes interiores.
Sin embargo, tiene un jardín relativamente reducido, un despacho improvisado y una distribución poco flexible.
Dispone de aproximadamente 430 m² construidos.
Es decir, 120 m² menos.
Pero ofrece una excelente relación entre interior y exterior, despacho independiente, espacios polivalentes, mayor privacidad y mejor comportamiento energético.
¿Cuál vale más?
No podemos responder únicamente mediante la superficie.
Si utilizáramos los metros cuadrados como criterio principal, la Villa A parecería claramente superior.
Pero el comprador puede valorar de forma diferente aquellos 430 m² si prácticamente todos responden a necesidades reales.
Este ejemplo demuestra por qué cantidad de espacio y calidad residencial no son necesariamente equivalentes.
Desde una perspectiva patrimonial existe otra cuestión importante.
Una vivienda adquirida hoy puede venderse dentro de diez o quince años.
¿Seguirá funcionando entonces?
No podemos conocer exactamente las preferencias futuras.
Pero sí podemos identificar atributos con mayor capacidad de permanencia.
Buena ubicación.
Parcela.
Privacidad.
Luz natural.
Relación interior-exterior.
Calidad constructiva.
Distribución flexible.
Eficiencia.
Arquitectura capaz de envejecer correctamente.
Estos elementos pueden resultar más resistentes al paso del tiempo que determinadas modas decorativas o tecnológicas.
La tecnología puede actualizarse.
El mobiliario puede sustituirse.
Los acabados pueden renovarse.
Pero una mala relación con la parcela o una distribución extremadamente rígida pueden resultar mucho más difíciles de corregir.
Por eso, el verdadero lujo residencial no debería diseñarse únicamente para el comprador de hoy, sino también para conservar sentido cuando cambien sus hábitos.
Probablemente esta sea una de las conclusiones más importantes.
Muchas de las transformaciones atribuidas a la pandemia ya estaban apareciendo anteriormente.
La búsqueda de eficiencia energética existía.
La domótica avanzaba.
Las grandes terrazas eran valoradas.
La arquitectura contemporánea buscaba conectar interior y exterior.
El trabajo remoto estaba creciendo.
El bienestar ya comenzaba a integrarse en viviendas premium.
Lo extraordinario de 2020 fue la velocidad.
En pocos meses, millones de personas experimentaron simultáneamente una nueva relación con su vivienda.
Eso aceleró la adopción de determinadas tendencias y permitió comprobar cuáles aportaban realmente calidad de vida.
Seis años después, el mercado empieza a ofrecer suficiente perspectiva para separar lo circunstancial de lo estructural.
La vivienda de lujo continúa apoyándose en elementos que siempre han sido importantes.
Ubicación.
Arquitectura.
Calidad.
Parcela.
Vistas.
Privacidad.
Materiales.
Escasez.
Nada de esto ha desaparecido.
Lo que ha ocurrido es que el concepto se ha ampliado.
El comprador presta más atención a cómo funciona la vivienda.
A cómo se vive dentro de ella.
A cuánto puede adaptarse.
A la calidad de sus espacios exteriores.
A la posibilidad de trabajar.
Al confort.
A la eficiencia.
A la privacidad.
Y a la facilidad para utilizarla durante periodos más largos.
Esto representa una evolución desde una concepción exclusivamente representativa hacia otra donde experiencia, funcionalidad y bienestar forman parte del propio valor inmobiliario.
La pandemia produjo una transformación extraordinaria en nuestra relación con la vivienda.
Durante un periodo excepcional, el hogar tuvo que asumir funciones para las que muchas propiedades no habían sido diseñadas.
Pero seis años después, la cuestión ya no consiste en analizar qué ocurrió durante 2020.
Lo verdaderamente interesante es observar qué permanece.
Algunas reacciones fueron temporales.
La búsqueda extrema de aislamiento se moderó.
La actividad urbana regresó.
Los viajes volvieron.
La restauración recuperó protagonismo.
Las oficinas no desaparecieron.
Sin embargo, determinadas preferencias parecen haberse integrado de manera mucho más profunda en la decisión residencial.
Espacios exteriores de calidad.
Privacidad.
Flexibilidad.
Despachos correctamente diseñados.
Conectividad.
Bienestar.
Eficiencia.
Y viviendas capaces de responder a diferentes momentos de la vida.
Para el comprador, esto significa que analizar una propiedad únicamente mediante superficie, precio y ubicación puede resultar insuficiente.
También debemos preguntarnos cómo funciona.
Para el promotor, significa distinguir entre tendencias pasajeras y cambios capaces de mantenerse durante décadas.
Una vivienda no debería diseñarse exclusivamente para responder a las circunstancias actuales.
Debe ser capaz de adaptarse a las siguientes.
Y desde una perspectiva patrimonial, esta capacidad de adaptación puede tener una importancia considerable para conservar atractivo frente a futuros compradores.
La pandemia aceleró cambios que ya estaban comenzando, pero la distancia temporal permite distinguir mejor cuáles eran circunstanciales y cuáles han transformado realmente la vivienda de lujo.
La ubicación seguirá siendo fundamental.
La arquitectura continuará emocionando.
Los materiales y la calidad constructiva seguirán diferenciando los mejores proyectos.
Pero el comprador contemporáneo exige algo más.
Quiere que la vivienda responda a su forma real de vivir.
Porque el lujo residencial actual no consiste únicamente en cuánto cuesta una vivienda, cuánto mide o qué materiales utiliza. Consiste también en la calidad de vida que permite desarrollar dentro de ella.